| Por Gabriel H. Álvarez |

1. Aspectos panorámicos de los cambios sociourbanos en el barrio de Coghlan

El barrio de Coghlan de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) es uno de los territorios porteños que a partir de la post Convertibilidad modificó numerosos aspectos de su morfología física y social, de acuerdo con velocidades y procesos que son propios de la renovación urbana metropolitana, y la relativa heterogeneidad que posee el corredor norte de la ciudad (mapas 1 y 2). En rigor, se trata de cambios en la división social del espacio a escala barrial que, lejos de ser una manifestación aleatoria y aislada, presentan comunión, singularidad y persistencia con relación al conjunto de políticas urbanas de fuste neoliberal que, con sus diferencias, se pusieron en práctica desde la dictadura cívico-militar hasta la administración neoconservadora actual. Así, por la ausencia de decisiones de políticas urbanas que orienten y permitan conducir los procesos en curso con criterios de justicia espacial, entendemos que las dinámicas actuaron favoreciendo un creciente desarrollo desigual y una tendencia incremental hacia una realidad e imagen de ciudad respectivamente favorables a quienes “merecen” vivirla. En ese sentido, nos proponemos presentar una pequeña parte de algunas mutaciones sociourbanas detectadas en el barrio de Coghlan en torno a los mercados de vivienda, la creciente importancia de su “marca territorial” en los medios de comunicación gráficos y el comportamiento de variables sociodemográficas que demuestran el arribo de “nuevos vecinos” más jóvenes y de trayectoria universitaria.

Mapa 1. Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el barrio de Coghlan
Fuente: Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Gobierno digital y sensorización.

La frontera de la renovación sociourbana del corredor norte se amplió conforme lo hizo el “boom inmobiliario” habitacional porteño en los años posteriores al comienzo del siglo XXI. Los territorios de incorporación más tardía al fenómeno, frente a los de Núñez, Belgrano y Palermo, se corresponden con los barrios de Coghlan, Villa Urquiza, Saavedra y Villa Pueyrredón, que integran la Comuna 12. Los primeros refieren a espacios de una territorialidad que está mayormente definida por morfologías físicas y estilos de vida de sectores sociales medios-altos y altos, mientras que los segundos dan cuenta de la presencia de sectores sociales medios hacia la consolidación de una mayor proporción de sectores medios-altos.

Mapa 2. Barrio de Coghlan
Fuente: Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Mapas de barrios. Gobierno digital y sensorización

Coghlan desarrolló su núcleo germinal a partir de 1891 en torno a la estación ferroviaria del mismo nombre, bajo la influencia arquitectónica británica y el impulso del ferrocarril de la actual línea Mitre. Una parte importante de los rasgos distintivos de Coghlan sedimentaron durante la primera mitad del siglo pasado, a partir del loteo de terrenos que algunos historiadores urbanos señalan como típicos del negocio inmobiliario de la época, en aprovechamiento de diferentes ventajas locacionales aún persistentes. Allí, se construyeron grandes casonas, palacetes y casas de familia, de acuerdo a la jerarquía de los empleados de la empresa ferroviaria. Desde ese momento, el barrio configuró sus paisajes urbanos bajo la preeminencia de los edificios de uso residencial de dos pisos de altura o menos y un área de baja densidad poblacional. El estado de situación actual del barrio combina la sedimentación de los rasgos morfológicos físicos y sociales ya mencionados con el crecimiento de la actividad constructiva de viviendas de media y alta gama. Este desarrollo irrumpió mediante la construcción de nuevos edificios de baja y mediana altura –lejos de sus principales avenidas– junto a proyectos de torres localizadas sobre las arterias más rápidas, aun cuando la normativa no lo permite. Las construcciones impactaron de modo selectivo y diferencial en su geografía social y urbana, y a menudo a costa de la demolición de numerosos edificios de alto valor patrimonial e histórico y/o representativo de su pasado urbano. Así, ciertos aspectos de la renovación urbana derivaron en algunas “externalidades negativas” que bajo la reflexividad de vecinos y organizaciones sociales dieron lugar a una agenda territorial y ambiental, que se estructuró en torno a demandas políticas “novedosas” para la tradición del barrio. En este sentido, se destacan algunas asociaciones vecinales de génesis más o menos reciente, como por ejemplo, los Vecinos por Villa Roccatagliata, y otras que, con algunas décadas de existencia, como la Asociación Civil Amigos Estación Coghlan, ampliaron el repertorio de sus acciones más allá de los objetivos iniciales. A partir de estos últimos fenómenos, y presentación de amparos judiciales mediante, es que algunos de sus integrantes comenzaron a autodenominarse como “amparistas”.

2. Reivindicaciones locacionales de territorio y transformaciones sociales y urbanas

2.1. Retóricas de territorio en los medios de comunicación gráficos y mercado inmobiliario de viviendas

Debido en parte a la publicidad inmobiliaria, Coghlan se ha convertido paulatinamente en una “marca territorial” (“Made in Coghlan” según El Barrio, periódico de noticias, 1/2/16) de creciente relevancia en el contexto de la ciudad de Buenos Aires. Algunos de los principales diarios nacionales (La Nación, Clarín y Página 12) y/o barriales, que poseen además suplementos de arquitectura o “noticias” sobre la ciudad, incrementaron la información sobre la producción de viviendas a estrenar en el barrio, así como el caudal de notas y noticias representativas de diferentes reivindicaciones locacionales –ventajas comparativas territoriales y ambientales– de esta parte de la ciudad. En este sentido, se destaca el aumento de diversos tipos de narraciones históricas, patrimoniales y memorias colectivas de territorio, que promueven la construcción de imágenes físicas y mentales destinadas a enfatizar la excepcionalidad y la particularidad del barrio, a la vez que una incipiente “modernización”, a menudo contrariada por los residentes nacidos y criados allí. Algunos titulares provenientes de una pequeña muestra entre los años 2005 y 2016 presentan al barrio de Coghlan del siguiente modo: “Estilo inglés en las calles de Coghlan” (La Nación, 22/10/05); “Coghlan, el nuevo lugar de moda en Buenos Aires” (La Nación, 9/3/11); “Coghlan y Saavedra, una nueva tierra de oportunidades” (Clarín, 7/8/15); “GPS Coghlan: un oasis con arte en el vértigo porteño” (Clarín, 18/3/16); “Un paraíso en plena ciudad de Buenos Aires” (Parabuenosaires.com 18/3/16). El análisis de los titulares seleccionados revela que la toponimia barrial ha crecido desde los medios de comunicación gráficos. Ello ha sucedido, tanto en su connotación positiva y jerárquica, gracias a la reivindicación construida por algunas publicaciones, como por sus “características arquitectónicas europeas” y su conversión en un “nuevo lugar de moda” que atrae residentes jóvenes, profesionales y artistas, entre otras novedosas marcas de distinción territorial.

2.2. El crecimiento del mercado inmobiliario de viviendas y la verticalización residencial

El crecimiento del mercado inmobiliario en Coghlan ha sido principalmente dinamizado por la verticalización residencial en reemplazo de las viviendas unifamiliares de uno o dos pisos de altura. Así, los departamentos a la venta entre 2001 y 2014 sufrieron un notable incremento total que evolucionó de modo dispar (Tabla 1). La pequeña extensión de Coghlan, una de las menores superficies barriales de la ciudad (1,3 km²), es una condición necesaria para comprender el acotado mercado inmobiliario sin que ello sea obstáculo para su crecimiento numérico constante. La cantidad de departamentos a la venta subió sostenidamente entre los años 2001 a 2014 a excepción del año 2007, el cual registró una baja significativa. En términos absolutos, entre 2001 y 2010 se incrementó en 43 unidades, lo cual representa un incremento relativo superior al 50%, mientras que la diferencia porcentual para el año 2001 y el 2013 es próxima al 140% (Tabla 1 y Gráfico 1). El análisis de la proporción de departamentos a estrenar sobre el total de departamentos en venta arroja un muy importante crecimiento de los primeros, como es el caso del año 2001 frente al año 2013 al incrementar cerca de 600% (Tabla 1 y Gráfico 1).

Tabla 1. Cantidad de departamentos a la venta. 2001-2014
Fuente: Elaboración propia a partir de información del Ministerio de Desarrollo Urbano,
SS de Planeamiento. Datos, Estadística y Proyección Urbana. GCBA

Gráfico 1. Cantidad de departamentos a la venta y a estrenar. 2001-2014
Fuente: Elaboración propia a partir de información del Ministerio de Desarrollo Urbano,
SS de Planeamiento. Datos, Estadística y Proyección Urbana. GCBA

Al utilizar como fuente la misma base de datos elaborada por el Ministerio de Desarrollo Urbano, resulta pertinente atender a dos cuestiones también representativas de las transformaciones de los mercados de vivienda en el barrio: los cambios en las superficies de los departamentos en venta y los cambios en su distribución geográfica barrial. Así, a partir de los contrastes máximos descubiertos entre los años 2001 y 2013 es que la Tabla 2, Gráfico 2 presentan información estadística y espacial en esa dirección.

Tabla 2. Departamentos a la venta según superficie en metros cuadrados (%).
Selección de años 2001 y 2013

Fuente: Elaboración propia a partir de información del Ministerio de Desarrollo Urbano,
SS de Planeamiento. Datos, Estadística y Proyección Urbana. GCBA

Gráfico 2. Departamentos a la venta según superficie en metros cuadrados (%).
Selección de años 2001 y 2013
Fuente: Elaboración propia a partir de información del Ministerio de Desarrollo Urbano,
SS de Planeamiento. Datos, Estadística y Proyección Urbana. GCBA

De tal modo, el acotado mercado de viviendas de Coghlan presenta variaciones entre 2001 y 2013 en cuanto al tamaño y la distribución geográfica de los departamentos a la venta. En este y otros barrios de la ciudad, por ejemplo, los de distancia social y geográfica más próxima, como es el caso de Palermo, se asiste a una creciente constructibilidad de departamentos de alto costo que van desde los 25 m² hasta los 45 m² (Tipo A – Tabla Nº 2). Por su parte, el análisis de los departamentos Tipo A para el 2001 y el 2010 nos lleva a inferir que estos crecieron significativamente en detrimento de los Tipos B y C.

Las diferencias y transformaciones señaladas en torno de los Tipos antes mencionados se distribuyen geográficamente de modo desigual, determinadas principalmente por la “atracción” que ejercen las avenidas para la construcción en altura debido a la normativa vigente. Por su parte, el análisis espacial de los mapas 3 y 4 nos permite identificar el modo en que el “boom inmobiliario” barrial no se desplegó de manera territorialmente homogénea durante el período, sino en virtud de la demanda de nuevos espacios, la continuidad y crecimiento en otros, y la discontinuidad y decrecimiento en menor proporción.

El análisis comparativo de las tablas (Tabla 2) y mapas (3 y 4) para los años 2001 y 2013 permite plantear, en primer lugar, el incremento del número total de casos para los Tipos A (rojo), B (verde) y C (azul), cuestión que da cuenta de la expansión de la oferta en casi todo el territorio, en particular hacia el norte, sur y este del barrio. Hacia el límite administrativo norte, la calle Núñez y adyacencias, presentan en 2013 un notable incremento de puntos y de “puntos calientes”. Al noroeste, se destaca el incremento de departamentos en venta correspondiente a nuevas construcciones, localizadas en las calles Estomba, Naón y Tamborini. Hacia el noreste, se concentra la oferta localizada en las calles Manuela Pedraza, Superí y Freire. Por su parte, el sur ha sido testigo de un notable crecimiento de los Tipos A y B y en menor medida los de Tipo C. Mientras tanto, al sudeste se destaca la ampliación territorial de un área conformada aproximadamente por la avenida Congreso y la avenida Monroe en su intersección con la avenida Balbín. Entre la regulación de la normativa y las excepciones al código, esta última arteria ha concentrado la verticalización residencial, a la vez que la voz de alerta y denuncias por parte de las asociaciones vecinales. En la intersección de la avenida Balbín y la calle Roosevelt se encuentra el conflicto urbano-inmobiliario –probablemente uno de los más graves de la ciudad– que refiere a una edificación antes conocida como la Villa Roccatagliata y actualmente “elevado” por los desarrolladores inmobiliarios a la categoría de Palacio Roccatagliata. Por su parte, al sudoeste y en proximidad de la Estación Coghlan y contiguo a las calles Nahuel Huapi, Estomba y avenida Melián, es posible detectar los tres tipos de departamentos tipificados.

Mapa 3. Distribución geográfica de departamentos a la venta según cantidad de metros cuadrados y puntos calientes. Año 2001
Fuente: Elaboración propia a partir de información del Ministerio de Desarrollo Urbano,
SS de Planeamiento. Datos, Estadística y Proyección Urbana. GCBA

Mapa 4. Distribución geográfica de departamentos a la venta según cantidad de metros cuadrados y puntos calientes. Año 2013
Fuente: Elaboración propia a partir de información del Ministerio de Desarrollo Urbano,
SS de Planeamiento. Datos, Estadística y Proyección Urbana. GCBA

2.3. El incremento del precio de la vivienda. Variación del precio del m² construido

El precio del metro cuadrado en dólares estadounidenses (U$S) para las viviendas en el barrio de Coghlan se incrementó entre los años 2006 a 2016 por encima de la media de la ciudad (Tabla 3 y Gráfico 3). El aumento del precio para los departamentos de dos y tres ambientes (mayoritariamente publicitados con “amenities” y que antes observamos entre los de mayor crecimiento en la oferta inmobiliaria) alcanzó el 142,3% y el 106,2%, respectivamente, mientras que el precio promedio para la ciudad se incrementó por sobre el 100%. Así, al ponderar lo sucedido en otros barrios de distancia social y geográfica respectivamente próxima durante el mismo período, se tiene que el incremento de precio para las viviendas de 2 y 3 ambientes durante el período 2006-2016 se situó en torno del 98,91% para Saavedra, 118,74% para Colegiales y 101% para Belgrano (DGE y Censos. MEF. GCBA).

Tabla 3. Evolución del precio U$S promedio de m2 para 2 y 3 ambientes de Coghlan y CABA
Fuente: Elaboración propia en base a DGE y Censos. MEF. GCBA.

Gráfico 3. Evolución del precio U$S promedio de m² para 2 y 3 ambientes en Coghlan y CABA
Fuente: Elaboración propia a partir de información del Ministerio de Desarrollo Urbano,
SS de Planeamiento. Datos, Estadística y Proyección Urbana

2.4. Cambios sociodemográficos. Los jóvenes y universitarios

De acuerdo con lo expresado hasta el momento, se tiene que Coghlan ha presentado una serie de reivindicaciones locacionales y transformaciones en su mercado de viviendas que contribuyen a conformar una idea de territorio privilegiado –entre otros barrios de la ciudad– para el desarrollo y la inversión inmobiliaria. En este sentido, se destaca la sostenida intervención del actual gobierno de la ciudad tanto en inversión, visible en la creciente dotación de equipamientos urbanos, como en las “excepciones” a la normativa vigente. En esa línea de reflexión se nos presentan algunos interrogantes en torno de las relaciones existentes entre las marcas territoriales de distinción barrial suministradas por algunos medios de comunicación gráficos, el crecimiento del precio de la vivienda por encima de la media de la ciudad, el mayor aumento proporcional de departamentos a estrenar –hasta 50 m² en particular– frente a determinadas características sociodemográficas de los “nuevos vecinos” atraídos por la construcción imaginaria de un territorio de “nuevas oportunidades”.

A los fines de aproximarnos a la cuestión, hemos seleccionado dos indicadores –entre otros posibles– que son de consideración a la hora de definir proxy adecuados sobre los cambios sociourbanos. En este caso, se está ante el análisis diacrónico de la población de acuerdo a la edad y al máximo nivel de instrucción alcanzado por el jefe de hogar. El análisis de la Tabla 4 y el Gráfico 4 permite definir que en el período intercensal 1991-2010 existió un decrecimiento del porcentaje de niños y jóvenes entre 0 a 20 años. Este descenso presenta congruencia en torno de fenómenos de tipo similar en otros barrios de la ciudad. Los intervalos correspondientes a la franja entre los 20 y los 39 años dan cuenta de un incremento aproximado al 15%. El crecimiento de la “población joven” resulta contundente frente a la relativa estabilidad de las franjas etarias de mayor edad que residen en las casas y las casonas más antiguas del barrio; más propicias al deterioro de la propiedad y posterior abandono.

Tabla 4. Población por edad. Período 1991-2010
Fuente: Elaboración propia, INDEC, 1991, 2010

Gráfico 4. Porcentaje de población por edad en Coghlan. Período 1991-2010 (Serie 1=1991. Serie 2=2010).
Fuente: Elaboración propia en base a INDEC, 1991, 2010

Por su parte, el incremento de los jefes de hogar con el máximo nivel de instrucción alcanzado tuvo para el mismo período intercensal un desempeño positivo tanto en lo que respecta a la escala barrial como para el conjunto de la ciudad. Así, de acuerdo con la Tabla 4 y el Gráfico 5, se tiene que los jefes de hogar universitarios en el año 1991 alcanzaban el 17,8% para Coghlan y el 21,2% para la ciudad. Hacia el 2010, mientras que la ciudad alcanzó el 36,5% de jefes de hogar universitarios, se tiene que el barrio escaló al 45,4%; por lo tanto, el incremento intercensal es de 15,3 puntos porcentuales para la ciudad y de 27,5 puntos porcentuales para Coghlan. De este modo, según estudios propios anteriores para CABA, el barrio de Coghlan es actualmente uno de los territorios con mayor proporción de jefes de hogar con trayectoria universitaria. En este sentido, producto de entrevistas y encuestas realizadas hasta el momento, los jóvenes de trayectoria universitaria que arribaron al barrio forman parte de uno de los segmentos mejor remunerados del mercado de trabajo en el área de servicios de bancos y financieras, así como de otros servicios avanzados a la producción.

Tabla 5. Porcentaje de jefes de hogar universitarios en Coghlan y CABA. Período 1991-2010
Fuente: Elaboración propia, INDEC, 1991, 2010

Gráfico 5. Porcentaje de jefes de hogar universitarios en Coghlan. Período 1991-2010
Fuente: Elaboración propia, INDEC, 1991 y 2010

Tal como ha sucedido en el análisis del comportamiento de algunos indicadores anteriores, es necesario tener en cuenta no solo las variaciones cuantitativas globales, sino la variación territorial del fenómeno. El Mapa 5, de 2010, permite la obtención de algunas conclusiones entre las que se evidencia la territorialidad que adquirieron estos casos en los radios censales localizados del sur y el noroeste. Así, se observa que cinco radios censales que están localizados al sur y el suroeste (color rojo y naranja) tienen una proporción de jefes de hogar universitarios que oscila entre el 46% y el 58%. Es un área que en las tablas, gráficos y mapas anteriores identificamos como privilegiados por el incremento de la oferta de departamentos en general y de los que poseen hasta 50 m² y más. Globalmente, es un área que presenta la convergencia de la mayor proporción de universitarios y algunos de los valores más altos del suelo en el barrio. En este mismo mapa se puede visualizar una situación similar que está localizada hacia el noroeste y en la proximidad del actual emprendimiento inmobiliario –de muy fuerte apoyo estatal– denominado Parque Donado-Holmberg (ex Au3).

Mapa 5. Máxima instrucción jefe de hogar. Año 2010
Fuente: Elaboración propia, INDEC, 2010

3. A modo de conclusión

La renovación urbana en el barrio de Coghlan mantiene al día de hoy un ritmo poco lineal aunque persistente en cuanto a la velocidad y densidad constructiva. Es pertinente reconocer estas transformaciones de raíz especulativa en el flujo de las inversiones y las políticas urbanas que se desarrollan en el corredor norte y la Comuna 12 en particular. Por su parte, de acuerdo con la selección de variables y la utilización de ciertas fuentes, hemos detectado una serie de cambios que comenzaron su planteo y desarrollo en el análisis de la producción de algunos discursos lingüísticos y visuales que adquieren sentido tanto en el horizonte de la narración histórica territorial como en virtud de la construcción de una excepcionalidad barrial que subyace a la multiplicación de rentas monopolistas. En esa línea de reflexión, la ampliación de la frontera urbana inmobiliaria de la producción habitacional especulativa hacia Coghlan impactó en el aumento del valor de la vivienda por encima de la media de la ciudad, el crecimiento por momentos geométrico de la oferta de departamentos a la venta y de departamentos a estrenar, así como un notable incremento del porcentaje de departamentos pequeños y medianos con “amenities”. Por otra parte, al sur se presenta una importante coincidencia de la mayor oferta habitacional antes mencionada con la mayor proporción de residentes jóvenes y de jefes de hogar universitarios. La situación se reitera, ahora con mayor grado de “novedad”, al noroeste y en la proximidad del emprendimiento Barrio Parque Donado-Holmberg, que a menudo la publicidad inmobiliaria “relocaliza” e integra erróneamente al territorio de Coghlan. En rigor, tal como ha sucedido en otros barrios del corredor norte, la renovación especulativa del mercado de viviendas actuó generando una atracción creciente sobre nuevos residentes “jóvenes” que mayoritariamente tienen entre 20 y 39 años y trayectoria educativa universitaria. En este último sentido, cabe aquí destacar la muy alta concentración de estos capitales educativos y un crecimiento porcentual muy por encima del que logró la ciudad en su conjunto entre 1991 y 2010.

La renovación urbana en el barrio ha consolidado la residencia histórica de sectores medios y medios altos, ahora en “edificios de altura”, en el marco de una emergencia habitacional porteña que es testigo de un gran crecimiento de la mercantilización del acceso a la vivienda. Por su parte, este crecimiento en Coghlan se produjo mayoritariamente a expensas de, por una parte, la demolición de casas, casonas y palacetes que pertenecían a los residentes históricos, “los nacidos y criados”, y por otra, la sinergia de intereses estatales y privados favorables a la multiplicación de la renta inmobiliaria en esta parte de la ciudad. En este último sentido, pueden detectarse dos vías que los testimonios de los vecinos y las organizaciones sociales reconocen: el incremento de la inversión pública (embellecimiento y equipamientos urbanos) y el aval estatal a la excepción para el desarrollo de ciertos emprendimientos inmobiliarios. En el primer caso, se destaca la ampliación de veredas, el fomento al arte callejero administrado, la apertura de bicisendas, plazas de juegos, el desarrollo de algunas áreas verdes, la inauguración de pasos bajo nivel en vías del ferrocarril Mitre, un nuevo centro comunal (Comuna 12), ciertas obras hidráulicas y la ampliación de espacios públicos dotados de mobiliario urbano en diferentes puntos del barrio. En cuanto a la “excepción” estatal se destaca, por ejemplo, el ahora “emblemático” “Palacio Roccatagliata” sobre el que hicimos referencia. Recapitulando, la renovación sociourbana en el barrio de Coghlan no solo tiene entre algunos de sus principales protagonistas a los desarrolladores e inversores inmobiliarios en conjunción con el Estado local, sino además, a la movilización de asociaciones vecinales, que decidieron actuar en protesta contra “los más fuertes en la ciudad” y el “despojo del patrimonio histórico y la calidad ambiental del barrio”, tal como los expresan muchos de ellos.